bhp Bögner Hensel und Partner hat das Käufer Joint Venture sowie Dunman Capital Partners bei der strategischen Planung und Umsetzung eines Immobilienprojekts in der Frankfurter Innenstadt umfassend beraten. Ziel ist die Umwandlung eines etablierten Bürohauses in ein modernes, nachhaltiges Wohn- und Hotelkonzept.

Das im Jahr 1990 errichtete Bürogebäude in der Querstraße 8-10 wurde kürzlich von Tikehau Capital und Dunman Capital Partners erworben. Das Multi-Tenant-Objekt mit rund 8.000 Quadratmetern Nutzfläche soll künftig etwa 170 Einheiten umfassen, darunter sowohl herkömmliche Hotelbetriebe als auch Serviced Apartments für längerfristigen Wohnraum. Ziel ist die Integration des Objekts in den Artikel-9-Fonds Treo II, der im Rahmen der Value-Add-Strategie investiert.

 

Berater des Käufer Joint Ventures sowie von Dunman Capital Partners:

bhp Bögner Hensel & Partner: Dr. Maximilian Rittmeister (Federführung, M&A, Gesellschaftsrecht und Immobilienrecht),  Mehrinfar Nader (Immobilienrecht),  Maximilian Drechsel (M&A und Gesellschaftsrecht) und Melis Cömert (M&A und Gesellschaftsrecht)

 

Ansprechpartner:
Dr. Maximilian Rittmeister
M maximilian.rittmeister@bhp-anwaelte.de

bhp Bögner Hensel & Partner verstärkt sich mit einer erfahrene Immobilienrechtlerin: Sonja Beier-Mader, LL.M. wechselte zum 1. Mai 2025 als Counsel von DLA Piper.

Sonja Beier-Mader verfügt über umfassende Erfahrung und Expertise in der Begleitung von internationalen und nationalen Immobilieninvestoren bei der Umsetzung und Steuerung von Immobilientransaktionen oftmals mit grenzüberschreitenden Aspekten mit einem Schwerpunkt bei den Assetklassen Hotel, Logistik bzw. Industrieobjekte sowie Gesundheitsimmobilien.
„Wir freuen uns sehr Sonja Beier-Mader bei uns begrüßen zu dürfen. Mit ihrem Schwerpunkt im Immobilienwirtschaftsrecht ergänzt sie die bei bhp bereits bestehende Immobilienpraxis in idealer Weise und wir sind überzeugt, dass Sonja Beier-Mader bei bhp eine hervorragende Plattform für den weiteren Ausbau ihres Geschäfts findet.“, sagt Jörg H. Becker Partner im Bereich Immobilienrecht bei bhp.

Nach mehrjährigen Stationen bei Noerr in Düsseldorf sowie Goodwin in Frankfurt am Main war Sonja Beier-Mader seit 2018 bei DLA Piper in Frankfurt am Main tätig, zuletzt ebenfalls als Counsel.

 

 

Über bhp Bögner Hensel & Partner:
bhp Bögner Hensel & Partner (Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater) verstehen sich als Berater für die Immobilienwirtschaft sowie für die mittelständische Wirtschaft. Die Sozietät berät ihre Mandanten aus Unternehmersicht. Juristische und steuerliche Lösungen dienen der Umsetzung wirtschaftlicher Ziele und werden nicht isoliert betrachtet. Dank der umfangreichen Expertise auf verschiedenen Fachgebieten, ist die Beratung gesamtheitlich ausgerichtet: Rechtliche, steuerliche und unternehmerische Aspekte werden miteinander verknüpft. Die Kanzlei ist langjähriger Berater und aktiver Begleiter für die Mandanten.

 

Ansprechpartner
Jörg H. Becker
M joerg.becker@bhp-anwaelte.de

Ein Blick auf mögliche Konsequenzen und Praxishinweise

I. Einleitung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 4. Februar 2025 (Urteil vom 04. Februar 2025 – XI ZR 61/23, XI ZR 65/23 und XI ZR 161/23) entschieden, dass Klauseln über Verwahrentgelte (sogenannte „Negativzinsen“) für Tagesgeld- und Sparkonten im Verbraucherbereich unwirksam sind. Dabei ging das Gericht davon aus, dass diese Regelungen gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Vorschriften verstoßen und Verbraucher unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Offen bleibt jedoch, wie sich diese Rechtsprechung auf das Verhältnis zwischen Banken und Unternehmen (B2B) auswirkt. Angesichts der Situation bei früheren Entscheidungen des BGH über Bearbeitungsentgelte (auch hier entschied der BGH erst über Verbraucherdarlehen und kam anschließend für Unternehmen zu dem gleichen Ergebnis) drängt sich die Frage auf, ob die Entscheidung des Gerichts für Negativzinsen ebenso im Unternehmensbereich getroffen werden könnte.

II. Parallelen: Bearbeitungsentgelte im B2B-Bereich

Ein bedeutender Anknüpfungspunkt sind die bekannten Urteile des BGH zu Bearbeitungsentgelten bei Darlehen. Hier entschied der BGH zunächst in 2014 in Bezug auf Verbraucherdarlehen, dass Bearbeitungsentgelte als Allgemeine Geschäftsbedingung der richterlichen Inhaltskontrolle (§ 307 III 1 BGB) unterliegen und solche Bearbeitungsentgelte im Verkehr mit Verbrauchern gemäß § 307 I 1, II Nr. 1 BGB in der Regel unwirksam sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2014 – XI ZR 170/13). Während in der anwaltlichen Praxis nach diesem Urteil zunächst häufig angenommen wurde, dass es sich um einen Sonderfall für Verbraucherdarlehen handelte, stellte der BGH in einem Urteil 2017 klar, dass dieselben Grundsätze auch für Darlehen im gewerblichen Bereich gelten, wenn die Klauseln gegen wesentliche gesetzliche Wertungen verstoßen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 2017 – XI ZR 562/15).

Diese Rechtsprechung fußt darauf, dass § 488 BGB als allgemeine Vorschrift sowohl bei Verbrauchern als auch bei Unternehmen Anwendung findet. Das Gericht betonte, dass die (Un-)Zulässigkeit einer AGB-Klausel nicht allein davon abhängt, ob es sich beim Vertragspartner um einen Verbraucher oder Unternehmer handelt, sondern ob die Klausel die gesetzliche Risikoverteilung und Erwartungshaltung der Vertragspartner unangemessen verschiebt.

III. Übertragbarkeit auf Negativzinsen

1. Wesentliche Grundgedanken des Gesetzes Der BGH sah bei Tagesgeld- und Sparkonten für Verbraucher den Kapitalerhalt und die Wertstabilität als Kern der Vertragsbeziehung an. Da sich dieser Grundsatz auch bei Unternehmensguthaben nicht grundlegend ändert, könnte dasselbe Argument gelten: Wer ein Sparkonto oder Tagesgeldkonto führt, erwartet – zumindest im Kern – den Erhalt seines Kapitals, unabhängig davon, ob er Verbraucher oder Unternehmer ist.
2. Transparenzgebot Darüber hinaus ist die Transparenz einer Klausel essenziell. AGB-Klauseln, die unklar formuliert sind oder die Reichweite von Negativzinsen nicht deutlich erkennen lassen, können als intransparent und damit unwirksam eingestuft werden. Dieses Transparenzgebot gilt im B2C- wie auch im B2B-Bereich (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB).
3. Preisnebenabrede Negativzinsen können als Preisnebenabrede qualifiziert werden, deren Zulässigkeit einer Inhaltskontrolle unterliegt. Ob es sich um einen Verbraucher oder ein Unternehmen handelt, tritt in den Hintergrund, wenn die Klausel die Hauptleistungspflicht (hier: Verwahrung bzw. Einlage) faktisch umkehrt oder wesentlich verändert.

IV. Diskussion und erste Stellungnahmen

In der juristischen Fachwelt mehren sich Stimmen, die eine Übertragbarkeit der Verbraucher-Rechtsprechung des BGH auf Unternehmen bejahen. Insbesondere die systematische Argumentation in den Urteilen zu Bearbeitungsentgelten, wonach § 488 BGB und die allgemeinen Regeln der AGB-Kontrolle gleichermaßen auf Verbraucher wie Unternehmer anzuwenden sind, lässt – insbesondere, da es sich um den selben BGH-Senat handelt – vermuten, dass Banken sich bei der Verwendung von Negativzinsklauseln auch im B2B-Bereich einer kritischen Prüfung stellen müssen. Allerdings wird gleichzeitig darauf hingewiesen, dass im Einzelfall zwischen individuell ausgehandelten Konditionen und einseitig vorgegebenen AGB-Klauseln unterschieden werden muss. Bei individuell ausgehandelten Verträgen kann eine stärkere Privatautonomie gelten als bei standardisierten Geschäftsbedingungen.

V. Handlungsempfehlung für Unternehmen

1. Prüfung bestehender Klauseln Unternehmen sollten bestehende Konto- und Darlehensverträge darauf überprüfen (lassen), ob Negativzinsklauseln enthalten sind und wie diese ausgestaltet sind. Dabei ist entscheidend, ob es sich um AGB handelt, die das Unternehmen faktisch einseitig akzeptieren musste, und ob die Klauseln transparent formuliert sind.
2. Mögliche Rückforderung Sollte sich herausstellen, dass Negativzinsklauseln unwirksam sind, kann eine Rückforderung bereits gezahlter Zinsen in Betracht gezogen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dies das Verhältnis zur Bank belasten und langfristig Auswirkungen auf die Geschäftsbeziehung haben könnte.
3. Wirtschaftliche Abwägung Viele Unternehmen – gerade in der Immobilienbranche oder in kapitalintensiven Branchen – pflegen dauerhafte Beziehungen zu ihren Finanzierungspartnern. Eine rechtliche Auseinandersetzung kann von Verschlechterungen bei Kreditkonditionen oder anderen Bankdienstleistungen bis hin zu einem faktischen Ausschluss von Finanzierungsmöglichkeiten führen. Es gilt daher, die juristischen Chancen sorgfältig gegen die wirtschaftlichen Risiken abzuwägen.

VI. Fazit

Die BGH-Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Negativzinsklauseln gegenüber Verbrauchern dürfte auch für Unternehmen relevant werden. Bereits die Urteile zu Bearbeitungsentgelten verdeutlichen, dass die Unwirksamkeit von AGB-Klauseln nicht zwangsläufig auf das Verbraucherschutzniveau beschränkt ist. Bevor jedoch konkrete Schritte unternommen werden, sollten Unternehmen ihre Verträge juristisch analysieren lassen und die wirtschaftlichen Konsequenzen im Einzelfall genau abwägen. Eine mögliche Rückforderung von Negativzinsen kann zwar kurzfristig wirtschaftliche Vorteile bringen, birgt aber zugleich das Risiko einer Belastung/Zerstörung der wichtigen Geschäftsbeziehung zur Bank.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und kann keine individuelle Rechtsberatung ersetzen.

 

Ansprechpartner
Dr. Florian Blanke
M  florian.blanke@bhp-anwaelte.de

 

Nach den herausfordernden Pandemie-Jahren erlebt die Hotelbranche ein beeindruckendes Comeback – mit vielversprechenden Perspektiven auch für Investoren.

Verschiedene Faktoren tragen dazu bei:

• Rekordübernachtungen durch Großveranstaltungen: Konzerte von Weltstars wie Adele sowie Events wie die Fußball-EM 2024 sorgten im letzten Jahr in vielen Städten für sehr gute Übernachtungszahlen. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen – auch ohne Fußballgroßereignis, denn Megastars wie Ed Sheeran haben sich bereits angekündigt …
• Wachsendes Geschäft: Das Messe- und Geschäftsreisensegment zeigt deutliche Erholungstendenzen und lässt die Metropolen aufleben. Sofern uns kein neuer Virus oder Ähnliches in die Quere kommt, dürfte sich auch dieser Trend halten …
• Stabile Renditen: Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters CBRE bieten Hotelinvestments derzeit Spitzenrenditen von rund 5,25 %. Der Sektor profitiert von einer geringen Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen anderer Immobilienklassen …

Zudem sorgen langfristige Betreiberverträge für zusätzliche Planungssicherheit.

Experten erwarten daher, dass das Transaktionsvolumen im Hotelmarkt 2025 weiter steigen wird.

Was sind Ihre Einschätzungen zur weiteren Entwicklung der Hotelbranche?

 

Ansprechpartner
Patrick Weis
M patrick.weis@bhp-anwaelte.de

Nach mehreren Jahren der Flaute scheint der Markt für Fusionen und Übernahmen (M&A) im Jahr 2025 vor einem deutlichen Aufschwung zu stehen. Experten prognostizieren einen Anstieg des Dealvolumens um mindestens 20 Prozent. Doch was treibt diesen Optimismus, und welche Herausforderungen bleiben bestehen? Ein Blick auf aktuelle Entwicklungen zeigt, warum die Hoffnung berechtigt ist, also M&A wieder an Bedeutung gewinnt – und welche Branchen besonders betroffen sind.

1. Positive Rahmenbedingungen: Bessere Finanzierung und steigende Märkte

Ein zentraler Treiber für die Markterholung sind die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinsen mehrfach gesenkt, was Banken und Investoren wieder Spielraum gibt. Zudem sorgen steigende Aktienmärkte – der DAX erreichte zuletzt ein Allzeithoch – für Rückenwind. Diese Entwicklung erleichtert es Unternehmen und Finanzinvestoren, strategische Transaktionen umzusetzen.

Für Private-Equity-Firmen bedeutet das: Der Anlagedruck wächst, und die lange “zurückgehaltenen” Portfoliounternehmen könnten 2025 verstärkt verkauft werden. Gleichzeitig nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter an, was zusätzliche Dynamik verspricht.

2. Transformationsdruck als M&A-Motor

Neben den finanziellen Rahmenbedingungen zwingen wirtschaftliche und geopolitische Entwicklungen Unternehmen zur Transformation. Themen wie hohe Energiekosten, Handelszölle und die Notwendigkeit, sich auf neue Technologien einzustellen, erhöhen den Druck, unprofitable Geschäftsbereiche abzugeben und in neue Kompetenzen zu investieren.

Besonders betroffen ist die Autoindustrie: Die Branche kämpft mit stockender Nachfrage, dem herausfordernden Wandel zur Elektromobilität und Konkurrenz aus China. Hier wird M&A zunehmend als Werkzeug gesehen, um auslaufende Technologien herunterzufahren und neue aufzubauen.

3. Nachfolge als Treiber für M&A-Deals

Ein oft unterschätzter Faktor für M&A-Aktivitäten ist das Thema Unternehmensnachfolge. Insbesondere im deutschen Mittelstand stehen viele Unternehmen vor der Herausforderung, Nachfolgeregelungen zu finden – ein Trend, der 2025 weiter an Bedeutung gewinnt.

Drei Treiber für Nachfolgeentscheidungen:

• Ermüdung durch Krisen: Die vergangenen Jahre waren geprägt von Krisen wie der Corona-Pandemie, Lieferengpässen, Inflation und hohen Energiepreisen. Viele Unternehmer fühlen sich erschöpft und suchen einen Ausweg aus der Belastung. Laut Kai Giesel, Leiter Unternehmensnachfolge bei der Deutschen Bank, nehmen „die geballten operativen Probleme die Freude am Unternehmertum.“
• Strategische Überforderung: Die Anforderungen an Unternehmen wachsen. Kürzere Innovationszyklen, digitale Transformation und nachhaltige Geschäftsmodelle erfordern oft mehr Kapital, als viele Unternehmer bereitstellen können oder wollen. Der Verkauf wird so zu einer Lösung, um Transformationen schneller voranzutreiben.
• „New German Mittelstand“: Eine wachsende Gruppe von jüngeren Unternehmern plant den Unternehmensverkauf von Beginn an ein. Diese Gründer knüpfen den Verkauf oft an Meilensteine und bereiten ihre Firmen strategisch auf einen Eigentümerwechsel vor.

4. Branchenspezifische Einblicke: Wachstumsbranchen im Fokus

Ein Blick auf die aktuellen Marktentwicklungen zeigt, welche Sektoren im Jahr 2025 besonders im Fokus von M&A-Aktivitäten stehen:

• Technologie: IT, Software und Cybersecurity Der Technologiesektor bleibt ein zentraler Motor des M&A-Marktes. Bereits 2024 entfielen 36 % aller Transaktionen in der DACH-Region auf Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen. M&A-Deals dienen hier nicht nur der Erweiterung technologischer Kompetenzen, sondern auch dem Zugang zu dringend benötigten Fachkräften.
• Künstliche Intelligenz (KI): Mit einem jährlichen Wachstum von bis zu 20 % bleibt KI ein wesentlicher Investitionsbereich. Viele Unternehmen setzen gezielt auf Übernahmen von Start-ups mit spezialisierten Lösungen.
• Cloud-Computing: Der wachsende Bedarf an hybriden Cloud-Lösungen fördert strategische Partnerschaften und Akquisitionen.
• Cybersecurity: Die steigenden Cyber-Bedrohungen machen IT-Sicherheitslösungen zu einem der dynamischsten Märkte für Übernahmen.
• Gesundheitswesen: Health-IT und Medizintechnik Die Verbindung von Medizintechnik und IT revolutioniert den Gesundheitsmarkt. Innovationen wie elektronische Patientenakten, KI-gestützte Diagnosen und Telemedizin treiben die Nachfrage.
• Erneuerbare Energien: Nachhaltigkeit als Wachstumstreiber ESG-Ziele (Umwelt, Soziales, Governance) stehen (zumindest noch) im Mittelpunkt unternehmerischer Strategien. Der Fokus liegt auf Investitionen in Solar- und Windkraft sowie Speichertechnologien. Unternehmen akquirieren gezielt Anbieter, die den Übergang zu nachhaltigen Energiequellen ermöglichen.

5. Risiken und Unsicherheiten bleiben

Trotz einer berichtig positiven Erwartungshaltung in Sachen M&A-Markt bleiben Risiken bestehen. Geopolitische Spannungen, mögliche wirtschaftliche Rückschläge oder politische Unsicherheiten wie die neue Trump-Regierung in den USA könnten die Dynamik bremsen. Auch ein potenziell bevorstehender, erneuter Anstieg der Inflationsraten (und entsprechende Zinsentscheidungen der Zentralbanken) birgt Risiken für den M&A-Markt.

Fazit: Die Zeichen stehen gut dafür, dass das Jahr 2025 einen Wendepunkt für den M&A-Markt markiert. Während Unternehmen von einem günstigen Umfeld profitieren, wächst die Bedeutung von M&A als strategisches Werkzeug, um Transformationen voranzutreiben. Besonders im Mittelstand wird der Unternehmensverkauf zunehmend als Lösung für Herausforderungen wahrgenommen. Die Balance zwischen Chancen und Risiken bleibt jedoch entscheidend.

 

Ansprechpartner
Maximilian Drechsel
M maximilian.drechsel@bhp-anwaelte.de