bhp BLOG: Wir stellen die für den Herbst geplante WEG-Novelle vor

Reform des WEG-Rechts

Derzeit läuft das Gesetzgebungsverfahren über die Reformierung des Wohnungseigentumsrechts. Grundlage ist der „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WE-MoG)“. Das Gesetz könnte im Herbst in Kraft treten.

Die geplanten Änderungen sind so umfangreich und erheblich, dass teilweise sogar von einer Novellierung gesprochen wird. Im Wesentlichen sollen folgende Themen geändert werden:

▪ Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Rechtsprechung hat die sog. „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ als Vorstadium der WEG entwickelt, eine Art WEG in Gründung. Diese soll nun gesetzlich geregelt werden.

In diesem Zusammenhang sollen auch die Beteiligungsrechte des Ersterwerbers von Wohnungseigentum gestärkt werden.

▪ Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Zukünftig sollen auch Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenbereiche und andere Freiflächen zum Gegenstand von Sondereigentum gemacht werden können.

▪ Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Einheitlich erfolgt die Verwaltung durch die Gemeinschaft bzw. deren Organe (Wohnungseigentümerversammlung, Verwalter). Die bisher oft schwierige und einzelfallabhängige Unterscheidung zwischen Rechten, die der Gemeinschaft als solcher oder einzelnen Wohnungseigentümern zustehen, soll hierdurch vermieden werden.

▪ Stärkung der Eigentümerrechte
Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen wird gesetzlich normiert.

▪ Stellung des Verwalters
Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis wird erweitert.

Der bisher detaillierte und lange Katalog der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wird deutlich verkürzt und der Verwalter erhält mehr Befugnisse. Insbesondere kann er zukünftig Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung treffen, über die eine Beschlussfassung „nicht geboten ist“. Worüber eine Beschlussfassung nicht geboten ist, soll sich an der konkreten WEG orientieren. Im Innenverhältnis können die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters aber einschränken oder erweitern.

Allerdings wird auch die Abberufung des Verwalters vereinfacht, ein wichtiger Grund muss hierfür nicht mehr vorliegen. Der Vergütungsanspruch des Verwalters bleibt hiervon grundsätzlich unberührt und richtet sich weiterhin nach dem Verwaltervertrag.

▪ Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen
Unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Miteigentümer sollen Versammlungen zukünftig beschlussfähig sein.

Die Einberufungsfrist, die eingehalten werden soll, wird auf zwei Wochen verkürzt.

Die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen soll auch online möglich sein, sofern ein entsprechender Beschluss gefasst wird. Ein Wegfall von Präsenzversammlungen ist aber nicht vorgesehen.

Einberufungsverlangen können ebenso wie Umlaufbeschlüsse zukünftig in Textform bewirkt werden.

▪ Protokoll, Beschlusssammlung, Grundbucheintragungen
Das Protokoll über abgehaltene Eigentümerversammlungen soll unverzüglich nach de-ren Beendigung erstellt werden.

Das Erfordernis eine Beschlusssammlung zu führen, wird entfallen. Stattdessen besteht für Protokolle, Umlaufbeschlüsse und gerichtliche Entscheidungen über Beschlüsse die Pflicht, diese in Textform aufzubewahren. Beschlüsse über Kostenverteilungen sind darin hervorzuheben.

Beschlüsse der Gemeinschaft, die aufgrund von entsprechenden Beschlusskompetenzen in der Gemeinschaftsordnung gefasst werden und die Vereinbarung der Wohnungseigentümer ändern, sollen zukünftig zum Erwerberschutz in das Grundbuch eingetragen werden.

▪ Vermögensbericht
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, in dem der Stand der Instandhaltungsrücklage sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten sein müssen.

▪ Vereinfachung baulicher Veränderungen
Jeder Wohnungseigentümer soll zukünftig einen Anspruch auf die Gestaltung bestimmter baulicher Veränderungen (Barrierefreiheit, Einbau von Ladestation für E-Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität) haben.

Beschlüsse über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden, außer die Wohnungseigentumsanlage würde hierdurch grundlegend umgestaltet oder einer der Wohnungseigentümer wird unbillig benachteiligt.

▪ Verwaltungsbeirat
Die Haftung ehrenamtlich tätiger Verwaltungsbeiratsmitglieder soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt werden.

Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann zukünftig von den Wohnungseigentümern festgelegt werden.

Der Verwaltungsbeirat soll vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan diese prüfen und eine Stellungnahme dazu abgeben.

▪ Verstoß gegen Kostentragungsverpflichtungen der einzelnen Eigentümer
Ein Entziehungsgrund soll nach der Begründung des Gesetzesentwurfs auch darin liegen können, dass ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Pflicht zur Lasten- und Kostentragung in Verzug ist.

Zudem soll die Gemeinschaft auch die Möglichkeit haben, z. B. für solche Fälle Ver-tragstrafen zu beschließen.

▪ Prozessrecht
Beschlussanfechtungsklagen sind zukünftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten und nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Die Möglichkeit einer Kostenlast zulasten des Verwalters soll gestrichen werden.

▪ Harmonisierung von Jahresabrechnung und Nebenkostenabrechnung
Einerseits sieht der Gesetzesentwurf eine Duldungspflicht des Mieters für Erhaltungsmaßnahmen sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums vor.

Zudem soll ohne anderweitige Regelung für die Verteilung von Nebenkosten gegenüber einem Mieter zukünftig grundsätzlich der Verteilungsmaßstab der Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich sein.

Autor: Patrick Weis

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