BGH-Entscheidung: Für Änderungen eines Grundstückskaufvertrags besteht weiterhin grundsätzlich keine Beurkundungspflicht, wenn die Auflassung (bindend) erklärt wurde

Mit Urteil vom 14. September 2018 (Az.: V ZR 213/17) bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung, wonach Änderungen eines Grundstückskaufvertrages nach erklärter Auflassung (= dingliche Einigung über den Eigentumsübergang) formlos möglich sind, wenn die Auflassung bindend geworden ist. Die Auflassung ist nach § 873 Abs. 2 BGB insbesondere dann bindend geworden, wenn sie notariell beurkundet wurde. Von der Formfreiheit ausgenommen ist jedoch die Begründung neuer
selbstständiger Erwerbs- oder Veräußerungspflichten oder die Änderung bestehender Erwerbs- oder Veräußerungspflichten.

Der Fall
Käufer A kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 4. Mai 2011 von dem Bauträger B drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen. In dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und B beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels auf A in das Grundbuch. Der beurkundende Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist.

Mit Schreiben vom 24. Juli 2012 verlangte A von B eine Kaufpreisminderung von rund EUR 27.000,- „aufgrund der nicht notwendigen Dekontaminationsarbeiten“. Der Geschäftsführer des B unterzeichnete dieses Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“. Der A zahlte daraufhin einen um rund EUR 27.000,- reduzierten Kaufpreis an B. Später verlangte B gleichwohl den vollen Kaufpreis von A, also inklusive der vorbenannten Reduzierung in Höhe von EUR 27.000,-. B berief sich auch die Formunwirksamkeit der Kaufpreisreduzierung, da die Kaufpreisreduzierung nicht beurkundet wurde. Zu Unrecht.

Entscheidungsgründe
Der BGH hält zunächst fest, dass nachträgliche Änderungen eines Grundstückskaufvertrags grundsätzlich beurkundungspflichtig sind. Von diesem Grundsatz ausgenommen seien lediglich Änderungen die „der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern“. Daher sei eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises (wie hier) grundsätzlich beurkundungspflichtig. Die erklärte Auflassung sei jedoch eine Zäsur. Änderungsvereinbarungen seien nach diesem Zeitpunkt grundsätzlich formfrei möglich. So auch hier.

Zur Begründung führt der BGH aus: „Die Parteien bedürfen des Schutzes aber nicht mehr, wenn der Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB [Anm.: Beurkundungsnotwendigkeit] erreicht ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet worden sind und diese zudem die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben haben. Das ist der Fall, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Dann haben die Vertragsparteien ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Dafür macht es keinen Unterschied, ob die Auflassung, wie heute regelmäßig, zusammen mit dem Kaufvertrag oder, wie früher, später beurkundet wird.